Herz mit Kopf – vermieten statt verkaufen

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16 Responses

  1. Oliver sagt:

    Ich habe damals bei dem Artikel aus gutem Grund nichts geschrieben, da die Beweggründe für den Bau des Hauses sehr emotional waren. Von daher überrascht mich die Entscheidung nicht. Genau aus den Gründen des individuellen Baus ist auch die Entscheidung so gefallen. Ungeachtet dessen möchte ich ein paar Punkte schreiben, die trotz aller Emotionalität zu beachten sind. Ein Freund von mir hat das gleiche Problem mit seiner Mutter, obwohl hier das finanzielle keine so große Tragkraft hat wie bei euch. da handelt es sich um zwei Mietshäuser, wovon eines älter und ziemlichen Macken hat und die Mutter stetig überfordert ist und sich nicht davon trennen mag. das schafft ständige Spannungen, da der Freund in München lebt und das haus in Frankfurt steht. Er mag über das thema schon gar nicht mehr sprechen, so genervt ist er davon. Ich nehme an, das nicht trennen mögen war hier neben der Zugewinngemeinschaft ausschlaggebend.

    Alle Punkte, die ich jetzt angebe, sind völlig wertfrei und da ich Aussenstehender bin, auch ganz unemotional. Bitte unter dieser Voraussetzung diese Punkte lesen.

    Du wirst aus der Ferne damit beschäftigt sein und der Mieter wird sich i.d.R. an dich wenden mit jeder Sache. Entweder ihr engagiert eine Immoverwaltung (kostet Geld) oder Du must dich damit rumschlagen, wenn das Klo kaputt ist oder irgend etwas anderes nicht passt. Ich würde lieber an deiner Stelle wegen der Entfernung die Immoverwaltung einschalten.
    Wie ich verstanden habe, liegt das Haus irgendwo im Nirgendwo. Große Mieten kann man nicht erwarten und wenn ihr Pech habt, sucht ihr sehr lange nach einem Mieter, der bereit ist, den Betrag zu zahlen den ihr euch vorstellt. Das kann aufwendig und stressig werden. Vielleicht habt ihr Glück, gehört auch zum Leben.
    Wertsteigerungen in ländlichen Gegenden sind nicht zu erwarten, im Gegenteil, in manchen Bereichen in Deutschland sind Immobilien fast unverkäuflich und die Situation wird sich durch den Demografiewandel und dem Abzug in Ballungsgebieten verschärfen. Das heißt, es gibt die Möglichkeit, dass ihr in 10 Jahren wesentlich weniger bekommt für einen Verkauf.
    Eure Kommune entscheidet sich, vor eurer Türe was zu sanieren. Hohe Kosten. Bei Mieter müsst ihr regelmäßig was neu machen lassen. Ständige Kosten.
    Du schreibst, dass Du planst, daraus ein Nullsummenspiel zu machen. Was soll das für einen Sinn machen? Das hieße, Du arbeitest quasi für Null, machst es ehrenamtlich.
    Was hat deine Mutter noch von der Immobilie, wenn sie nicht mehr darin wohnt? Nur das emotionale Gefühl, dass sie das Haus weiterhin besitzt.
    Du schreibst, dass deine Mutter bereits jetzt krank ist. In der Zukunft wird das wahrscheinlich nicht besser und ihr werdet Geld für die Pflege benötigen. Wenn das Haus dazu nichts abwirft, weil Nullsummenspiel, dann muß anderweitig das Geld herkommen.
    Du wirst viel Zeit mit dieser Haussache verbringen, wenn Du keine immoverwaltung einschaltest. Durch die Entfernung kann es schnell lästig werden.

    Jetzt zum Verkauf: Was mit dem Geld machen, falls man es doch aus zwingenden Gründen verkaufen muß?
    Anlage in Wertpapieren, die regelmäßih höhere Erträge bringen. Ich rede hier z.B. von der Diversifizierung in unterschiedlichen großen REITs, die entsprechend ausschütten. Es ist nichts anderes als wie in Häuser anlegen, nur auf Wertpapierebene. Ich besitze solches seid Jahren und stocke immer weiter neben anderen Anlagen auf. Das wären z.B. O, OHI, HCP. HCN, DLR, VTR. Damit hat man etwa 5% Ausschüttung auf die Gesamtsumme und keine großen Aufwendungen an Zeit. Tendenziell gehen die Ausschüttungen jährlich nach oben, d.h. damit gleicht man die Inflationsrate aus (sogar darüber hinaus). Da deine Mutter sicher nicht viel in Zukunft verdienen wird, ist die Steuer auch nicht so tragisch. Die Erträge können dann für die Lebenskosten oder dann später für die Pflegekosten verwendet werden.

    Was und wie ihr entscheidet ist eure Sache. Wahrscheinlich werdet ihr trotzdem die Mietsache versuchen durchzuziehen. Aber es sind einige Punkte zum überlegen.

  2. mafis sagt:

    Muss zugeben hatte mir diese Entscheidung schon etwas gedacht. Nicht wegen den rechtlichen Themen und allen drum und dran, sondern einfach wegen den emotionalen Werten. So ein Lebensprojekt gibt man nicht einfach auf, wenn man es nicht die einzige Option ist. Von daher finde ich es auch sehr berechtigt diese Entscheidung.

    Im schlimmsten Fall, wenn alles andere nicht klappt. Dann kann man es in letzter Instanz immer verkaufen. Der Preis wird in einem ländlichen Gebiet nicht so stark schwanken, wie es in den Städten. Also ganz nach dem Motto Feedback sammeln und dann die nächsten Schritte machen.

    Ich hoffe natürlich der Mietweg braucht keine Alternativen in Zukunft.

  3. Vali sagt:

    Liebe Fräulein Zaster,
    ich habe auch sehr gern über Deine Lebensentscheidungen gelesen und habe auch, wie Du oder Oliver oben, bewusst abgewartet. Eigentlich wurde dir alles schon gesagt, aber ich schreibe gern auch was dazu :-)
    Herzlichen Glückwunsch zu Deiner Entscheidung! Du wirst daran wachsen und das ist Gold wert. Deine Mama ist glücklich damit und das ist noch viel wertvoller!

    Mein Vater vermietet eine Immobilie 1500 km entfernt. Erfolgreich! Er fährt einmal im Jahr dorthin. Die Mieter wissen das und passen sich an. Wenn Du deinen sorgfältig ausgesuchten Mietern klar machst, dass Du nicht wegen jedem verstopften Klo 900 km fahren wirst, wirst du erstaunlicherweise merken, wie gut Mieter sich der Situation anpassen können.
    Ich habe selbst eine Wohnung kurzfristig vermietet und bin mit dem Mieter fürs Leben befreundet – es wurde tatsächlich eine Lebensfreundschaft daraus.
    Man kann an jede Sache kritisch und skeptisch herangehen, doch letztendlich wirst du gerade mit viel positivem Willen viel mehr erreichen. Klar kann man Pech haben, aber man kann auch unheimlich viel Glück haben. Und ich glaube daran und wünsche es euch!
    Ein vermietetes Haus kann man rückgängig machen, ein verkauftes – nicht!
    Ich wünsche dir und Deiner Mama nur das Beste! Ich kenne das Gefühl, dass die Mama an erster Stelle aller Entscheidungen steht. Nicht umsonst habe ich neben ihr gebaut :-)
    Alles Beste und berichte weiter! Sehr, sehr spannend :-)

  4. Alexander sagt:

    Die Entscheidung ist gefallen und so wie du schreibst, habt ihr euch viele Gedanken gemacht.
    Vielleicht entdeckst du doch noch deine Liebe zu Immobilien?
    Vieles kann man aus der Ferne regeln, sollte das Klo kaputt, dann soll der Mieter einen Sanitärfachmann bestellen und der in Absprache mit dir die Reparatur durchführen. Die Rechnung dann direkt an deine Mutter senden. Wenn man gute Mieter hat, dann funktioniert das auch.
    Bei der Mietersuche würde ich nicht versuchen, den letzten Cent rauszuholen, sondern einen vernünftigen Mieter suchen, der es zu schätzen weiss, dass ihr ihn nicht ausquetschen wollt (keinen Lehrer ;)).
    Auch steht bei euch der Werterhalt im Vordergrund und nicht die Rendite. Ein Verkauf wurde in erster Linie aus Renditegesichtspunkten angeraten und ihr habt immer noch Option B.
    Wenn sich deine Mutter wohl fühlt, dann war es die richtige Entscheidung. Und ich wollte auch nicht die Verantwortung über einen Großteil des Vermögens übernehmen. Das eigene Geld an der Börse anlegen ist immer was anderes.
    Wenn Fragen zum Vermieten oder ähnliches auftauchen, die Community hier hilft immer gerne.

    Es würde mich freuen, wenn du uns ab und an auf dem Laufenden hältst. Man(n) ist ja schließlich neugierig 😉

    Übrigens, du bist eine taffe Frau und schaffst das. Davon bin ich überzeugt.

  5. Hallo Alexandra!

    Ich habe dir zwar geraten zu verkaufen. Aber aus emotionaler Sicht ist das sicher die beste Entscheidung. Außerdem kannst du dich ja über regelmäßige Einnahmen freuen.

    Mit freundlichen Grüßen,
    Philipp

  6. Hallo Alexandra,

    es ist ganz egal, was hier irgendjemand für einen Kommentar dazu schreibt. Letztendlich ist es eine Entscheidung, die deine Mutter und Du fallen müssen! Und das habt ihr auch getan! Das find ich großartig!

    Du hast es genau richtig gemacht. Die Meinungen anderer gelesen, aber dann selbst entschieden!
    Nun wünsch ich dir viel Spaß bei deiner spannenden Reise als Vermieterin!
    Ich und deine Leser würden uns freuen, wenn du uns daran teilhaben lässt…

  7. Johannes sagt:

    Ich möchte das nicht als „gute“ oder „schlechte“ Entscheidung, aber als für dich „richtige“ Entscheidung bezeichnen, da du eben auf die Rahmenbedingungen eingehst.

    „Zusammen“ mit meinen Eltern habe ich vier Wohnungen vermietet (das ist eine komfortable Situation, da sich die Arbeit gut aufteilt; ich übernehme „Hausmeistertätigkeiten“ und formalen Kram wie Schriftverkehr, Mieterhöhungen, Betriebskostenabrechnungen, Mietverträge, meine Eltern sind vor Ort und kümmern sich um das was kurzfristig anfällt). Mietnomaden hatten wir noch keine, hier würde ich mich an die Tipps von Alex Fischer halten. Natürlich kann es jeden Mal treffen, aber man kann die Chancen auch unnötig erhöhen. Wenn es passiert, dann direkt im Internet mit dem Thema befassen, keine Zeit verlieren und direkt die nötigen Schritte einleiten.

    Gewisse Erfahrungen haben wir im Lauf der Zeit gemacht, die ich hier aufzählen möchte:
    a) bei Neuvermietung die Miete nicht zu tief ansetzen – erhöhen ist „am Land“, wo es keinen Mietspiegel gibt, nicht so einfach; geht i.d.R., aber wenn man mal einen Mieter hat der es darauf anlegt, dann kann man das juristisch nur durchsetzen wenn man viel Aufwand betreibt (Vergleichswohnungen oder Gutachter)
    b) alles schriftlich festhalten, keine mündlichen Vereinbarungen
    c) keine Angst vor Mieterwechsel, immerhin lässt sich bei der Gelegenheit unkompliziert die Miete erhöhen; der Aufwand ist i.d.R. ziemlich überschaubar

    Die absolut meisten Mieter sind sehr angenehm und kommen nur wegen echter Probleme auf den Vermieter zu. Einmal hatten wir Mieter, die quasi wöchentlich wegen irgendwelcher Kleinigkeiten angerufen haben, aber auch da kommt man durch. Wie gesagt, die Ausnahme.

    Was bei bereits vorhandenen Objekten („eh da, d.h. Erbstücke der Eltern oder Großeltern“) oft vergessen wird: die Objekte sind meist etwas älter, erzielen nur noch einen überschaubaren Verkaufspreis. Natürlich gilt das auch für die Miete, aber wenn man das wieder ein bisschen auf Vordermann bringt (schöne Böden und Bäder, ein paar Dinge nach Bedarf auf die man wirklich als erstes schaut, z.B. Türen, weiße Decken und Wände) lässt sich eine ordentliche Miete erzielen und der Verkaufspreis ist einige Jahre später immer noch realisierbar.

    Wie im anderen Artikel schon geschrieben empfinde ich Immobilien als gute Diversifikation, wobei das heißen müsste mehrere Wohnungen zu besitzen, weil der worst-case Mietnomade sonst voll durchschlägt. Wie du schreibst ist das kein passives Einkommen, aber soviel Aufwand ist das auch nicht, wenn man es mal eine Zeit lang betreibt. Insofern sammelst du jetzt wertvolles Wissen, das du später vielleicht noch brauchen kannst.

    Ich wünsche Dir gutes Gelingen :)

  8. Peter sagt:

    Natürlich gibt es in Ostwestfalen keine Immobilienblase. Enorme Preissteigerungen hat es nicht gegeben und sind auch in Zukunft nicht zu erwarten. Aber momentan ist die wirtschaftliche Entwicklung (noch) gut, die Zinsen einigermaßen niedrig und der demographische Wandel noch nicht unmittelbar sichtbar. Kurz gesagt: Leute kaufen momentan Häuser.

    Du schreibst, dass es dein Ziel ist das Haus zu halten. Ich frage mich nur: warum? Besteht eine realistische Chance, dass jemand aus deiner Familie jemals wieder dort einzieht?

    Hast du beide Szenarien eigentlich einmal mit ein paar unterschiedlichen Annahmen durchgerechnet? Ich hätte zwei bis drei örtliche Makler zur Besichtigung eingeladen und mit der Aussicht auf einen Auftrag eine Schätzung der Miet- und Verkaufspreise erstellen lassen. Dazu noch die Preise aus einschlägigen Onlineplattformen, und man hat einen Grundlage für die Entscheidung Verkaufen oder Vermieten.

    Ich kann nur empfehlen, aus der Miete Rücklagen für Reparaturen zu bilden. Gerade wenn deine Mutter nicht viel sonstiges Vermögen hat, kann es hier schnell zu Liquiditätsengpässen kommen. Ich habe irgendwo mal von 0,5% bis 1% des Hauspreises als Richtwert gelesen. Außerdem würde ich bereits jetzt eine Liste mit empfehlenswerten Handwerkern zusammenstellen, damit man im Notfall direkt einen Ansprechpartner hat, an den man sich wenden kann.

    Vermieter sein ist wahrlich kein Hexenwerk und nach ein bischen Einarbeitung in die Materie gut machbar. Vielleicht helfen ein paar Jahre Vermietung auch deiner Mutter emotional loszulassen.

  9. Rüdiger sagt:

    Hallo Alexandra,

    die Marktlage in der beschriebenen Region ist sicherlich eine andere als hier bei uns in München – dennoch möchte ich dich auf den Verkauf auf Nießbrauch-Basis hinweisen. Du/Ihr verkauft die Immobilie jetzt oder in Zukunft, habt aber auf Lebenszeit das Nutzungsrecht/Mieteinnahmen.
    Das ist jetzt unabhängig von der aktuellen Entscheidung und ggf. die Möglichkeit in der Zukunft auf andere Weise Herz mit Kopf zu verbinden.

    Alles Gute

    Rüdiger

  10. Sehr geehrtes Fräulein Zaster,
    auch ich gehöre zu den bewusst schweigsamen. Du hast mit deiner Mutter eine Entscheidung getroffen, die zwar in erster Linie emotional begründet ist, aber doch die richtigen rationalen Überlegungen einfließen lässt. Und das ist gut so. Dafür lieben wir dich. Nicht alles so versachlicht. Natürlich gibt es Mietnomaden. Natürlich gibt es Mieter die Stress machen. Aber es gibt doch auch Mieter wie dich und mich. Wir zahlen pünktlich und finden uns mit Kleinreparaturen ab. Also ich habe keinen Stress mit meinem Vermieter, ganz im Gegenteil.
    Und zu den vielen Fragen, die auftauchen KÖNNTEN, würde ich doch vorschlagen, lass sie erstmal auftauchen, bevor du dich verrückt machen lässt. Es ist auch gar nicht immer alles so kompliziert. Thema Handwerker, um nur ein Beispiel herauszugreifen. Irgendwer hat doch das Haus mal gebaut. Also Erfahrungen mit lokal ansässigen Handwerkern. Irgendwer hat doch bislang auch das sagenumwobene verstopfte Klo freigeblasen. Wenn er das gut gemacht hat, was spricht dagegen, diesen Menschen auch in Zukunft anzurufen, wenn irgendwas ist? Man muss ja nicht daneben stehen und zusehen. Das einzige, das meines Erachtens unverzichtbar ist, ist eine „Kontaktperson“ vor Ort. Ein Freund, ein Nachbar. Jemand, der „mal eben gucken gehen“ kann. Jemand der sieht, wenn irgendwas nicht in Ordnung ist. Ich denke, du weißt worauf ich hinaus will. So ein Nachbar hat mir schon viele Male geholfen. Das ist mehr Wert als jede noch so teure Immobilien-und-Liegenschaften-Verwaltungs-und-Vertriebs-Gesellschaft (mbH). Den lade ich einmal im Jahr schick zum Essen ein, pflege ein gutes Verhältnis und kann sicher sein, dass er mich anruft, wenn gerade ein Möbelwagen vor dem Haus parkt und meine Mietnomaden dabei sind, spurlos zu verschwinden 😉 Auf dem Land funktioniert sowas nach meiner Erfahrung noch ganz gut…

    Gruß,
    gmwd

  11. Ex-Studentin sagt:

    Huhu Alex, ich bin ja auch eine, die relativ schnell ein „zu verkaufen“-Schild im Garten aufgestellt hätte. Aber emotional verstehe ich die Situation leider sehr gut. Mein Handwerker-Papa hat (bevor er meine Mutter geheiratet hat) viel Zeit und Geld investiert und mit seinem Vater eigenhändig ein Mehrfamilienhaus gebaut. Als meine Mutter dann einziehen wollte, haben seine Eltern sich quergestellt (obwohl das Haus 3 Wohneinheiten hatte und genug Platz für alle da war). Sie haben das Haus besetzt und es erst rund 15 Jahre später verlassen, als das Haus zwangsversteigert wurde. Deswegen hängt mein Vater nun um so mehr an meinem jetzigen Elternhaus, weswegen es mir selbst das Herz brechen würde, wenn er es mal verliert. Ich habe daraus gelernt: Verschulde dich nicht zu sehr für ein Haus und lass schon gar nicht andere Leute in einem Haus wohnen, dass noch nicht abbezahlt ist. Wenigstens ist das Haus deiner Mutter schuldenfrei, weswegen euch Mietnomaden nicht gleich in den finanziellen Ruin treiben würden. Vielleicht ist das mit dem Vermieten gar nicht mal so schlecht. So verliert deine Mutter nicht ihr altes Leben in einem Rutsch. Stattdessen kann sie sich in ein paar Jahren noch mal darüber Gedanken machen, wenn wieder mehr Ruhe in ihr Leben eingekehrt ist. Die Sache mit ihrem Mann ist natürlich auch unpraktisch..

  12. Christo sagt:

    Hallo,

    ich verfolge den Blog seit kurzer Zeit. Erstmal: Glückwunsch! Glückwunsch dazu, dass du eine Entscheidung getroffen hast. Viele Menschen schaffen es nicht, wichtige Entscheidungen zu treffen.

    Ich persönlich sehe es übrigens positiv, wie du es auch schon angeschnitten hast: Du kannst jetzt Know-How in Sachen Vermietung aufbauen. Ich sehe das jetzt als Chance, die das Leben bietet. Vielleicht hast du ja bald in deiner Vermögensaufteilung dann auch Mieteinnahmen? Denn wenn du es einmal raushast, wie das mit dem „Vermieten“ funktioniert, vielleicht schaffst du dir dann ja weitere Objekte zur Vermietung an?

    Ich wünsche dir viel Erfolg.

  13. Hey Alex,

    ich finde es gut, dass solche Entscheidungen heutzutage auch noch mit Herz getroffen werden. Und so lange sich keine wirtschaftliche Abhängigkeit von einem Verkauf ergibt, urteilt man auch zu schnell wenn man diese Entscheidung als irrational abtut. Dass Du den Punkt Humankapital ansprichst freut mich. Ich denke auch, dass Du als Vermieterin noch viel mitnehmen kannst das Dir in Zukunft weiter hilft und Dir möglicherweise ganze andere Türen öffnet. Ich wünsche Dir auf jeden Fall, dass ihr mit eurer Entscheidung glücklich werdet und immer schnell gute, zuverlässige Mieter findet.

  14. Müller sagt:

    Hi Alex,

    wie immer ein klasse Artikel. Hör auf dein Herz, dann machst du bestimmt das Richtige. Du bist ja nicht auf den Kopf gefallen 😉

    Liebe Grüße und allseits gute Geschäfte.

    Florian

  15. Hey Alex,

    ich denke, dass egal welche Entscheidung du/ihr getroffen hättet, das es die richtige ist. Denn egal was alle schreiben, letzten Endes ist ein Eigenheim immer mit Emotionen verknüpft und diese darf man nun mal nicht vergessen. Sonst macht man sich selbst was vor.

    Respekt nochmal für den Mut diesen Diskurs öffentlich zu führen.

    Gruß
    Philipp

  16. Oliver sagt:

    Hallo Alex,

    ich bin erst vor kurzem auf deinen Blog gestoßen und habe zugegebener Maßen noch nicht jeden Beitrag gelesen. Bei dem Thema Immobilien bin ich jedoch hellhörig geworden, da ich selber ausgebildeter Immobilienkaufmann bin und seit einiger Zeit als Property Manager arbeite.

    Prinzipiell kann ich dir sagen, dass die Verwaltung einer Immobilie über eine größere Entfernung nicht unbedingt viel schwerer sein muss, als es vor Ort der Fall ist(ich verwalte deutschlandweit Wohn- und Geschäftshäuser). Zudem kann ich dir sagen, dass viele Verwalter (zum Glück nicht alle!) ganz schön faule Hunde sind und dein Haus primär ebenfalls vom Schreibtisch aus verwalten werden. Aber selbst das ist nicht zwingend ein Problem, insofern ein grundlegendes Verständnis für die Immobilie besteht und zumindest eine ordentliche Erstbesichtigung stattgefunden hat. Wenn du ca. 1x pro Quartal vor Ort sein kannst (ggf. auch nur wenn dies benötigt ist), dann sehe ich da erstmal kein Problem, warum du das mit der Verwaltung nicht schaffen solltest. Gerade bei einem normalen Haus ist der Aufwand echt nicht groß, solange es keinen komplizierten Schadensfall oder ein kompliziertes Problem mit dem Mieter gibt.

    Wieso bei der Vermietung kein Ertrag abfallen soll ist mir jedoch nicht ganz klar geworden, mit einem ordentlichen Mietvertrag kannst du die umlagefähigen Nebenkosten vollständig an deinen zukünftigen Mieter weiterbelasten. Kleinreparaturen und Schönheitsreparaturen können bei entsprechender Vertragsgestaltung abhängig von der Ausgangssituation ohne weiteres auf die Mieter umgelegt werden. Somit bleiben lediglich die Instandhaltungskosten, welche so oder so anfallen würden. Ich gehe davon aus, dass weder du noch deine Mama ein Dach decken können oder eine defekte Rohrleitung reparieren würden. Die Kosten sind hier also in jedem Fall die gleichen.

    Bezüglich der Mieterauswahl könntet Ihr euch überlegen, ob Ihr einen Makler vor Ort beauftragen möchtet, da häufige Besichtigungstermine vermutlich eher ein Problem wären, als die Verwaltung. Die Kosten lägen vermutlich bei 2,38 Nkm brutto.

    Interessant ist natürlich die Vermietbarkeit und die zu erwartende Miethöhe, wozu ich natürlich keine Aussage treffen kann ohne die Lage und das Objekt näher zu kennen. Ein lokaler Makler könnte euch hier aber vermutlich behilflich sein. Ansonsten gibt es diverse Möglichkeiten die Miethöhe in einer Region zu bestimmen. In der Tat wird es vermutlich schwierig die Qualität des Objekts mit den ortsüblichen Mieten in Einklang zu bringen, aber unmöglich ist in meinen Augen nichts.

    Falls du ein paar Fragen zur Verwaltung und Vermietung hast, dann kannst du mir gerne eine E-Mail schreiben. Eventuell wird man in der Zukunft auf meinem eigenen Blog ein paar Beiträge zu diesen Themen finden, aber aktuell muss dieser erstmal im Grundgerüst aufgebaut werden, weshalb du dort noch nichts finden wirst.

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